Le marché de l’investissement hôtelier se redéfinit sous l’impulsion d’une tendance à la fois structurante et dynamique, tant en France qu’au Maroc. Les territoires attirent des capitaux par leur capacité à concilier forte fréquentation touristique et optimisation opérationnelle. En France, malgré une légère contraction du parc hôtelier — qui s’éloigne progressivement des établissements économiques pour privilégier la montée en gamme — le marché conserve une vitalité illustrée par un RevPAR moyen en hausse et près de 2,7 milliards d’euros injectés en 2024. Parallèlement, le Maroc, fort de son attractivité croissante, offre un terreau prometteur pour des stratégies d’investissement audacieuses, portées par une évolution constante des infrastructures et une diversification de l’offre hôtelière. Cette configuration positionne ces deux marchés à la croisée des chemins, où comprendre les acteurs clés et les tendances sectorielles devient indispensable pour qui souhaite optimiser rentabilité et pérennité des investissements.
En bref :
- Le marché hôtelier français en 2025-2026 affiche un RevPAR moyen de 85 € avec une fréquentation internationale en hausse de 13,7 %.
- 2,7 milliards d’euros investis en 2024 dans des murs et fonds de commerce, témoignant d’une appétence forte des investisseurs, notamment des family offices.
- Les concepts hybrides (coworking, coliving et restauration intégrée) surperforment largement l’hôtellerie classique avec des taux d’occupation dépassant 80 %.
- La loi Le Meur favorise un rééquilibrage réglementaire en limitant les avantages fiscaux des locations touristiques non classées, stimulant l’intérêt pour l’hôtellerie professionnelle.
- Le Maroc émerge comme une destination clé grâce à ses projets d’infrastructures et la montée en gamme de son offre touristique.
Le marché hôtelier français : chiffres clés et tendances en 2026
La France continue d’être la destination touristique numero un au monde avec plus de 100 millions de visiteurs étrangers en 2024. Cette affluence génère une recette touristique internationale d’environ 71 milliards d’euros, soit une progression de 8 % par rapport à l’année précédente. Le marché hôtelier en profite largement.
Au premier janvier 2025, on compte 16 610 hôtels répartis autour de 661 000 chambres. Ce parc est en voie de consolidation : depuis 2019, 1100 établissements ont cessé leur activité, principalement des hôtels économiques situés en zones rurales. La disparition progressive de ces établissements fait place à une transformation notable : le segment haut de gamme progresse rapidement.
Entre 2010 et 2025, les hôtels 4 et 5 étoiles sont passés de 898 à 3019 unités, soit une croissance spectaculaire de 236 %, ce qui leur permet de représenter désormais 22 % du parc total classé. En parallèle, le RevPAR moyen est en hausse de 2 % pour atteindre 85 euros en 2025, soulignant une amélioration de la performance économique malgré un contexte de consolidation.
Indicateurs de performance : RevPAR, taux d’occupation et Chiffre d’Affaires
| Indicateur | 2024 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| RevPAR moyen | 83 € | 85 € | +2 % |
| Taux d’occupation moyen | 64 % | 66,9 % | +2,9 points |
| RevPAR palaces Paris | 285 € | 299 € | +5 % |
| Nuitées hôtelières (janv.-juil.) | 119 millions | 123 millions | +3 % |
| Chiffre d’Affaires (CA) estimé | 20 milliards d’€ | 22 milliards d’€ | +10 % |
Les performances varient toutefois selon les zones géographiques. L’Île-de-France a connu un léger recul, notamment après l’effet ponctuel des Jeux Olympiques de 2024, alors que les destinations littorales tiennent bon avec une légère progression de la fréquentation.
Investissement hôtelier en France : acteurs clés et dynamiques
Le secteur de l’investissement hôtelier a enregistré un pic remarquable en 2024 avec un volume de transactions atteignant près de 2,7 milliards d’euros, soit une progression de 28 % par rapport à l’année précédente. La France se classe troisième en Europe en termes de flux financiers, juste derrière le Royaume-Uni et l’Espagne. Le marché parisien, à lui seul, concentre près d’un milliard d’euros d’investissement.
Les investisseurs particuliers, notamment les family offices et les groupes privés, dominent cette scène puisqu’ils représentent environ 70 % des transactions et 41 % des volumes totaux. L’appétence pour la diversification par l’immobilier hôtelier démontre une stratégie d’allocation optimisée tournée vers le long terme et la recherche de rentabilité stable.
La rentabilité nette est cependant impactée par un contexte inflationniste qui pénalise les marges opérationnelles : les coûts de personnel et d’énergie ont augmenté, ramenant la rentabilité à 3 % du chiffre d’affaires en 2024, contre 11 % l’année précédente. Cela impose une optimisation stricte des dépenses et une montée en gamme des hôtels pour répondre aux attentes des clients.
Enfin, la dynamique ne faiblit pas puisque plus de 150 projets hôteliers sont planifiés jusqu’en 2028, notamment en Île-de-France (37 %), dans les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Occitanie, confirmant la confiance des acteurs sur le long terme.
Les cinq tendances majeures qui transforment l’investissement hôtelier
- Modèles hybrides combinant hébergement, coworking, coliving et restauration, qui atteignent des taux d’occupation supérieurs à 80 %.
- Montée en gamme généralisée, avec une croissance soutenue des hôtels 4 et 5 étoiles et une demande accrue pour des prestations haut de gamme.
- Intelligence artificielle au service du revenu et de la gestion : optimisation dynamique des tarifs, chatbots multilingues, réduction des coûts de réception.
- Tourisme durable valorisé par une clientèle exigeante : les labels environnementaux génèrent des gains d’occupation et des économies d’énergie significatives.
- Équilibre avec les OTA (agences de voyage en ligne) à améliorer, car les commissions des plateformes demeurent élevées, incitant les hôtels à développer davantage la réservation directe.
Immobilier hôtelier au Maroc : un marché attractif en pleine croissance
Le Maroc, grâce à une stratégie touristique volontariste et l’amélioration constante de ses infrastructures, se positionne en 2026 comme une destination d’investissement hôtelier à fort potentiel. Le Royaume bénéficie d’une hausse régulière du nombre de visiteurs internationaux et d’une diversité croissante d’offres hôtelières adaptées.
Les projets se multiplient, particulièrement dans les grandes villes comme Marrakech, Casablanca et Agadir, où l’on observe une montée en gamme similaire à celle de la France. Des enseignes internationales s’implantent, contribuant à professionnaliser le secteur et à renforcer la rentabilité des établissements.
Facteurs clés de succès du marché hôtelier marocain
- Localisation stratégique avec un accès facilité aux marchés européens.
- Coûts d’exploitation compétitifs, notamment en termes de personnel et d’énergie.
- Soutien institutionnel via des incitations fiscales et des facilités administratives pour les investisseurs étrangers.
- Développement des infrastructures de transport et de loisirs qui améliore l’attractivité touristique.
- Montée en gamme et diversification des types d’hébergements.
Cadre réglementaire et stratégies d’investissement en 2026
Pour les investisseurs souhaitant s’engager dans l’immobilier hôtelier en France ou au Maroc, comprendre les évolutions réglementaires est déterminant. En France, la loi Le Meur, entrée en vigueur fin 2024, régule plus strictement la concurrence des meublés touristiques non professionnels, favorisant l’hôtellerie traditionnelle et ses projets à long terme.
Par ailleurs, les normes énergétiques deviennent un enjeu crucial. Le respect du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire, imposant des rénovations souvent coûteuses mais rentables à moyen terme.
Au Maroc, l’accompagnement administratif et fiscal offert aux investisseurs étrangers constitue un avantage certain. Il est conseillé de s’appuyer sur des acteurs clés locaux, spécialisés dans la consultation et la gestion de projets hôteliers, pour sécuriser l’investissement.
Liste des critères à prendre en compte pour un investissement hôtelier efficace
- Position géographique : urbanisme, proximité des flux touristiques et d’affaires.
- Qualité de l’exploitation : équipe de gestion, expérience et crédibilité.
- Positionnement tarifaire : équilibre entre prix pratiqués et qualité perçue.
- Perspectives de rentabilité : analyse détaillée des coûts et des marges, notamment face aux charges énergétiques.
- Adaptation aux tendances : modèle hybride, digitalisation, tourisme durable.
- Cadre réglementaire : conformité aux normes locales et internationales.
Quel est le chiffre d’affaires du marché hôtelier en France en 2025 ?
Le marché hôtelier français a généré environ 22 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2025, une hausse notable par rapport aux 20 milliards de 2024, portée notamment par une augmentation de la fréquentation étrangère et des tarifs moyens.
Quels sont les coûts moyens pour ouvrir un hôtel en France ?
Selon le segment ciblé, le coût d’ouverture varie fortement : entre 50 000 et 100 000 € par chambre pour un hôtel économique, jusqu’à plus de 300 000 € dans le haut de gamme. En reprise, les fonds de commerce régionaux oscillent entre 500 000 € et 2 millions d’euros.
Quels impacts la loi Le Meur a-t-elle sur l’investissement hôtelier ?
Entrée en vigueur fin 2024, cette loi limite les avantages fiscaux des locations touristiques non classées, oblige à un DPE minimum et restreint la durée de location, redirigeant une part de la demande vers l’hôtellerie classique et professionnelle.
Quelles régions françaises sont les plus attractives pour investir dans l’hôtellerie ?
L’Île-de-France domine le pipeline des projets, suivie par la région PACA et Occitanie. Hors métropoles, les littoraux et stations de montagne offrent des perspectives solides, tandis que la ruralité nécessite des concepts innovants pour assurer la rentabilité.
Pourquoi privilégier un hôtel hybride dans une stratégie d’investissement ?
Les hôtels hybrides combinent plusieurs fonctions, diversifient les sources de revenus et affichent des taux d’occupation supérieurs de 18 à 20 points par rapport à l’hôtellerie classique, améliorant significativement la rentabilité.
